Sie halten einen Zweitwohnungssteuerbescheid in der Hand und fragen sich, ob die Gemeinde ihn überhaupt erlassen durfte. Im Grundsatz steht und fällt ein Bescheid mit der Satzung, auf die er sich stützt. Fehlt der Satzung die Wirksamkeit, fehlt dem Bescheid die Rechtsgrundlage. Wie schnell das kippen kann, zeigen zwei Verfahren aus jüngster Zeit mit gegenläufigem Ausgang: Am 3. Juni 2026 ließ das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht die Aufhebung von Zweitwohnungssteuerbescheiden der Inselgemeinde Langeoog endgültig rechtskräftig werden. Am 22. Juli 2026 wies das Bundesverwaltungsgericht die Klage gegen die Zweitwohnungsteuer der Stadt Tönning ab. Nicht die Steuer entscheidet, sondern der Steuermaßstab. Und der Einwand nützt Ihnen nur, wenn Sie ihn fristgerecht erheben.
Die vier Kernaussagen im Überblick:
- Ist die Zweitwohnungssteuersatzung unwirksam, fehlt dem Bescheid die Rechtsgrundlage. Im laufenden Rechtsbehelfsverfahren ist er dann regelmäßig aufzuheben, solange die Gemeinde den Fehler nicht heilt. Bestandskräftige Bescheide bleiben grundsätzlich wirksam.
- Ein Ersatzmaßstab, der keinen hinreichenden Bezug zum tatsächlichen Aufwand mehr hat, verstößt gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Daran ist die Satzung der Inselgemeinde Langeoog in der Fassung vom 24. Juni 2026 gescheitert.
- Umgekehrt hält ein Maßstab, der die Lage nur ins Verhältnis setzt, statt sie durchschlagen zu lassen. Das ist der Unterschied, an dem die Stadt Tönning gewonnen hat.
- Eine unwirksame Satzung ist nicht das Ende. Je nach Kommunalabgabengesetz des Landes kann eine rückwirkende Neufassung einen Bescheid noch im laufenden Prozess tragen.
Was das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht am 3. Juni 2026 entschieden hat
Es hat den Zulassungsantrag auf Berufung der Gemeinde zurückgewiesen und damit das erstinstanzliche Urteil rechtskräftig werden lassen. Das Verwaltungsgericht Oldenburg hatte am 11. März 2025 über die Jahre 2023 und 2024 entschieden. Für 2023 gab die Gemeinde in der mündlichen Verhandlung selbst nach, beide Seiten erklärten das Verfahren insoweit für erledigt. Der verbliebene Zweitwohnungssteuerbescheid für 2024 wurde aufgehoben, die Kosten des Verfahrens trägt die Gemeinde (Nds. Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 03.06.2026 – 9 LA 41/25, Vorinstanz VG Oldenburg, Urteil vom 11.03.2025 – 3 A 3402/23). Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO). Der Beschluss selbst ist unanfechtbar, ein Rechtsmittel dagegen ist gesetzlich nicht vorgesehen (§ 152 Abs. 1 VwGO).
Über 50 Parallelverfahren hat derselbe Senat am selben Tag aus vergleichbaren Gründen zurückgewiesen. Es ging also nicht um einen Einzelbescheid, sondern um ein satzungsbedingtes Problem. Die Pressemitteilung des Gerichts vom 5. Juni 2026 fasst das Ergebnis zusammen, den vollständigen Beschluss führt die Rechtsprechungsdatenbank der niedersächsischen Justiz. Über die erste Instanz haben wir bereits im April 2025 berichtet: VG Oldenburg bremst die Zweitwohnungsteuer.
Woran der Steuermaßstab gescheitert ist
Er scheiterte an einer unbelegten Annahme von 210 Vermietungstagen und an einem Index, der den Mietaufwand nicht abbildet.
Die Satzung setzte für jede Ferienwohnung eine durchschnittliche Vermietungsdauer von 210 Tagen im Jahr an. Erhoben hatte die Gemeinde ihre Daten aus Ermäßigungsanträgen für 17 Ferienwohnungen im Jahr 2022 und für 54 Ferienwohnungen im Jahr 2023. Gemessen an rund 1.529 Ferienhäusern und Ferienwohnungen im Gemeindegebiet sind das 1 Prozent beziehungsweise 3,5 Prozent.
Der Senat hält es grundsätzlich für ausreichend, wenn eine Gemeinde ihre Durchschnittswerte auf Daten aus nicht mehr als zwei Steuerjahren stützt. Hier trug das aber nicht, weil die Satzung rückwirkend zum 1. Januar 2015 in Kraft gesetzt worden war. Dass ein aus 2022 und 2023 gewonnener Durchschnitt auch für 2015 bis 2021 repräsentativ ist, hat die Gemeinde nicht dargelegt. In ihrer eigenen Sitzungsvorlage stand sogar das Gegenteil: Die Jahre 2020 und 2021 seien wegen der Zugangsbeschränkungen in der Corona-Pandemie nicht repräsentativ.
Dazu kam ein Auswahlfehler. Erfasst wurden nur Eigenvermieter mit Ermäßigungsantrag. Wer über eine Agentur vermietet, taucht darin nicht auf. In Langeoog gab es die Ermäßigung erst ab 150 Vermietungstagen. Wer darunter lag, hatte keinen Anlass, seine Zahlen zu melden. Die Erhebung bildete also systematisch die vermietungsstarken Wohnungen ab.
Der zweite Fehler steckte im Index. Die Satzung schrieb vor, die für 2015 ermittelte Nettokaltmiete mit dem Verbraucherpreisindex für Beherbergungs- und Gaststättendienstleistungen fortzuschreiben. Dieser Index misst im Wesentlichen die Preise in Restaurantbetrieben und nur nachrangig die von Übernachtungen. Die Gemeinde wandte ein, der Abstand zum allgemeinen Verbraucherpreisindex betrage von 2020 bis 2024 nur 7,6 Indexpunkte. Das ließ das Gericht nicht gelten. Maßgeblich sei nicht die heutige Abweichung, sondern ob der Maßstab den Aufwand über den gesamten Geltungszeitraum realitätsgerecht erfasst.
Der rechtliche Rahmen ist weit. Eine Gemeinde darf pauschalieren, typisieren und beträchtliche Unschärfen in Kauf nehmen. Die Grenze verläuft dort, wo der Ersatzmaßstab keinen wenigstens lockeren Bezug mehr zum Aufwand hat. Hier war sie überschritten. Daraus folgte ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG.
Warum dieselbe Steuer in Tönning gehalten hat
Weil die Satzung die Lage nicht absolut ansetzt, sondern nur ins Verhältnis zum teuersten Grundstück der Stadt.
Wie eng das beieinander liegt, zeigt Schleswig-Holstein. Dort prüfte der 6. Senat des Oberverwaltungsgerichts am 9. Oktober 2024 an einem Tag drei Zweitwohnungsteuersatzungen mit gegenläufigem Ergebnis. Für die Stadt Tönning hielt der Maßstab, für zwei weitere Gemeinden nicht. Deren Bescheide waren mangels wirksamer Rechtsgrundlage rechtswidrig, wie die Pressemitteilung des Gerichts ausweist.
Tönning berechnet den Wohnwert aus Lagewert, Wohnfläche, Baujahr, Gebäudeart und Verfügbarkeit. Entscheidend ist der Lagewert. Die Satzung setzt nicht den Bodenrichtwert selbst an, sondern teilt ihn durch den höchsten Bodenrichtwert im Gemeindegebiet und addiert eins. Der Lagewert liegt damit immer zwischen 1 und 2. Er wirkt sich damit nicht allein maßstabsprägend aus. Er bewegt sich in derselben Größenordnung wie Baujahres- und Gebäudefaktor. Und die Dynamik steigender Bodenpreise schlägt nur noch im Verhältnis der Grundstücke zueinander durch. Genau dort kann der Bezug fehlen, wo eine Satzung den rohen Bodenrichtwert ansetzt (Schleswig-Holsteinisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 09.10.2024 – 6 LB 6/24).
Diesen Maßstab hat das Bundesverwaltungsgericht am 22. Juli 2026 bestätigt (Az. 8 C 1.26). Die schriftlichen Urteilsgründe liegen noch nicht vor. Der Ausgang steht damit fest, die Begründung ist bislang nur in Umrissen bekannt. Wer sich auf diese Entscheidung stützen will, sollte den Volltext abwarten.
Auch bei wirksamer Satzung: Wie ist Ihr Mietaufwand geschätzt worden?
Die Schätzung war in Langeoog eigenständig fehlerhaft, weil ferienwohnungstypische Kosten für Strom, Endreinigung und Wäsche bei der Nettokaltmiete nicht abgezogen wurden.
Das Verwaltungsgericht hat den Bescheid aus diesem zweiten, von der Satzungsfrage unabhängigen Grund aufgehoben. Der Punkt wird oft übersehen, weil alle Aufmerksamkeit der Satzung gilt.
Die Satzung stellte auf die Nettokaltmiete ab. Bei Ferienwohnungen wird eine Nettokaltmiete aber typischerweise gar nicht vereinbart, sondern eine Bruttowarmmiete mit Strom, Endreinigung und Wäschepaket. Die Gemeinde zog nur die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten ab und ließ diese ferienwohnungstypischen Posten stehen. Der Betrag fließt dem Eigentümer aber nicht als Mieteinnahme zu. Er geht an den Stromanbieter, den Reinigungsdienst und die Wäscherei und gehört deshalb nicht in die Bemessungsgrundlage.
Die Gemeinde durfte diese Kosten pauschalieren. Sie durfte sie nicht auf null setzen. Nach dem Oberverwaltungsgericht rechtfertigt das Recht zur Pauschalierung es nicht, überhaupt keinen Abzug vorzunehmen.
Lebt die alte Satzung wieder auf, wenn die neue kippt?
Nein, jedenfalls dann nicht, wenn die neue Satzung erlassen wurde, um einen Fehler der alten zu heilen.
Die Überlegung der Gemeinde war naheliegend. Wenn die Satzung von 2024 vollständig nichtig ist, dann ist auch die darin enthaltene Bestimmung nichtig, die die Vorgängersatzung außer Kraft setzt. Also müsse die alte Satzung wieder gelten. Das Oberverwaltungsgericht löst die Frage durch Auslegung nach dem objektivierten Willen des Satzungsgebers. Wer eine als fehlerhaft erkannte Satzung ersetzt, will sie nicht für den Fall wieder aufleben lassen, dass die Neufassung scheitert.
Daraus folgt aber nicht, dass die Steuer für diese Jahre erledigt wäre. Der Fall Tönning zeigt den Gegenzug. Dort hat die Stadt mitten im Berufungsverfahren eine neue Satzung beschlossen und rückwirkend in Kraft gesetzt, nachdem das Gericht auf eine mögliche Unbestimmtheit hingewiesen hatte. Das Oberverwaltungsgericht hat die alten Bescheide daraufhin auf die neue Satzung gestützt und nicht aufgehoben. Ob eine solche Heilung möglich ist, richtet sich nach dem Kommunalabgabengesetz des jeweiligen Landes. In Schleswig-Holstein erlaubt § 2 Abs. 2 KAG ausdrücklich, einen zunächst rechtswidrigen Abgabenbescheid durch rückwirkendes Inkraftsetzen einer neuen Satzung noch im laufenden Berufungsverfahren zu heilen. Wer darauf hofft, wegen einer unwirksamen Vorgängersatzung von der Steuer ganz verschont zu bleiben, ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht schutzwürdig.
Eine Grenze gibt es allerdings. In Schleswig-Holstein verbietet § 2 Abs. 2 Satz 3 KAG, Sie durch die rückwirkende Satzung schlechter zu stellen als nach der alten. Ob Ihr Bundesland ein solches Verbot kennt, steht in seinem Kommunalabgabengesetz. In Tönning führte es dazu, dass für ein Jahr nur die deutlich niedrigere Steuer nach der Vorgängersatzung festgesetzt werden durfte, obwohl die neue Berechnung ein Vielfaches ergeben hätte.
Was das für Ihren eigenen Bescheid bedeutet
Nutzen können Sie den Einwand nur, solange Ihr Bescheid noch anfechtbar ist. Bestandskräftige Bescheide bleiben grundsätzlich in Kraft, auch wenn die Satzung dahinter unwirksam ist.
Die Maßstäbe, an denen die Satzung der Inselgemeinde Langeoog gescheitert ist, stammen aus dem Verfassungsrecht und gelten deshalb bundesweit. Ob sie durchgreifen, entscheidet der Wortlaut der konkreten Satzung. Wo eine Kommune mit pauschalen Vermietungstagen, mit einem Index oder mit geschätzten Quadratmeterpreisen arbeitet, stellen sich dieselben Fragen. Der Blick nach Tönning zeigt zugleich, dass die Prüfung ergebnisoffen ist. Wer die Anmeldung versäumt hat, sollte zusätzlich die Selbstanzeige bei der Zweitwohnungsteuer prüfen. Wie hoch die Belastung ausfallen kann, zeigt der Fall einer Verdoppelung der Zweitwohnungsteuer.
Entscheidend ist deshalb die Zeitschiene. Wer den Rechtsbehelf versäumt, verliert den Einwand regelmäßig, obwohl er in der Sache durchgreifen würde.
Wir prüfen für Sie zwei Dinge. Erstens, ob die Satzung Ihrer Gemeinde dem Maßstab standhält, den die Verwaltungsgerichte hier angelegt haben. Zweitens, ob die Schätzung in Ihrem konkreten Bescheid die Kosten abzieht, die nicht ansetzbar sind. Beides lässt sich anhand der Satzung und Ihres Bescheids beantworten. Mehr zu unserer Arbeit in diesem Feld finden Sie auf unserer Seite zur Zweitwohnungsteuer und im Profil des Verfassers.
Häufige Fragen
Gilt der Langeooger Beschluss auch für meine Gemeinde?
Unmittelbar nein. Die Maßstäbe, an denen die Satzung gescheitert ist, stammen aber aus dem Verfassungsrecht und lassen sich übertragen. Ob sie greifen, hängt vom Wortlaut Ihrer Satzung ab.
Das Bundesverwaltungsgericht hat die Zweitwohnungsteuer doch bestätigt?
Es hat am 22. Juli 2026 den Maßstab einer bestimmten Stadt gebilligt, nicht die Zweitwohnungsteuer allgemein. Beide Entscheidungen prüfen dieselbe Frage und kommen wegen unterschiedlicher Satzungen zu unterschiedlichen Ergebnissen.
Kann die Gemeinde den Fehler rückwirkend heilen?
Das richtet sich nach dem Kommunalabgabengesetz Ihres Bundeslands. In Schleswig-Holstein ist es nach § 2 Abs. 2 KAG möglich, und zwar noch im laufenden Rechtsmittelverfahren. In anderen Ländern kann das abweichen.
Was passiert, wenn mein Bescheid schon bestandskräftig ist?
Er bleibt grundsätzlich wirksam. Die Unwirksamkeit einer Satzung beseitigt ihn nicht automatisch. Ob die Korrekturvorschriften Ihres Landesrechts einen Änderungsantrag ermöglichen, prüfen wir im Einzelfall.
Welche Unterlagen brauchen Sie für die Prüfung?
Den Bescheid mit Rechtsbehelfsbelehrung und die Satzung Ihrer Gemeinde in der maßgeblichen Fassung. Alles Weitere klären wir im Gespräch.
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Ihr Experte für Fragen zum Thema:
Karl Reitmeier LL.M.
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Zertifizierter Berater im Steuerstrafrecht
Erscheinungsdatum:
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