Mieteinnahmen nicht angegeben: So funktioniert die Selbstanzeige bei Vermietung

Nicht erklärte Mieteinnahmen lassen sich über eine Selbstanzeige nach § 371 AO straffrei nachholen, solange die Tat nicht entdeckt und kein Verfahren eingeleitet ist. Der entscheidende Punkt ist die Vollständigkeit: Die Selbstanzeige wirkt nur, wenn sie alle unverjährten Steuerstraftaten einer Steuerart erfasst, mindestens aber die letzten zehn Kalenderjahre. Wer nur das eine Objekt meldet, das aufgefallen sein könnte, verliert die Straffreiheit für alles. Der zweite Punkt entlastet: Steuerpflichtig ist nicht die Miete, sondern der Überschuss nach Werbungskosten. Diese Rechtslage entspricht der Abgabenordnung in der im August 2026 geltenden Fassung.

Woher das Finanzamt von der Vermietung erfährt

Über mehrere Wege gleichzeitig, und einer davon ist seit 2023 gesetzlich automatisiert. Nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz melden Betreiber von Vermittlungsplattformen ihre Anbieter an das Bundeszentralamt für Steuern, einschließlich Identität, Bankverbindung und Entgelten.

Wichtig ist dabei eine Abgrenzung, die regelmäßig verwechselt wird. Die viel zitierte Bagatellgrenze von unter 30 Verkäufen und höchstens 2.000 Euro betrifft Verkäufer von Waren. Für die Vermietung von Wohnraum gilt sie nicht. Wer über ein Portal vermietet, wird der Höhe nach unabhängig gemeldet.

Daneben stehen die klassischen Wege: Kontrollmitteilungen aus der Prüfung Dritter, Angaben des Mieters in dessen eigener Erklärung, Grundsteuer- und Grundbuchdaten, Hinweise aus dem Kaufvertrag beim Weiterverkauf. Bei Immobilien zeigen mehrere unabhängige Datenquellen auf dasselbe Objekt. Das unterscheidet die Vermietung von vielen anderen Einkunftsarten. Welche weiteren Kanäle Kenntnisse zum Finanzamt tragen, zeigt der Beitrag zu CRS, DAC7 und Kontenabruf.

Welche Jahre nachzuerklären sind

Steuerlich reicht die Festsetzungsfrist bei Steuerhinterziehung zehn Jahre zurück (§ 169 Absatz 2 Satz 2 AO). Sie beginnt allerdings nicht mit dem Steuerjahr. Nach § 170 Absatz 2 AO läuft sie erst mit Ablauf des Jahres an, in dem die Erklärung abgegeben wurde, spätestens drei Jahre nach dem Steuerjahr. In der Praxis kann das Finanzamt deshalb weiter zurückgreifen, als die Zehnjahresregel vermuten lässt.

Strafrechtlich gilt eine andere Frist. Die Steuerhinterziehung verjährt in fünf Jahren (§ 78 Absatz 3 Nummer 4 StGB). Die häufig genannte Frist von fünfzehn Jahren nach § 376 Absatz 1 AO gilt nicht für jeden besonders schweren Fall, sondern nur in den dort benannten Fällen des § 370 Absatz 3 Satz 2 Nummer 1 bis 6 AO. Bei privaten Vermietungseinkünften liegt einer dieser Fälle in aller Regel nicht vor. Für die Selbstanzeige ist die Unterscheidung ohne praktische Bedeutung, weil § 371 Absatz 1 Satz 2 AO ohnehin mindestens zehn Kalenderjahre verlangt. Für die Frage, was strafrechtlich überhaupt noch verfolgbar ist, macht sie den Unterschied.

Was gegengerechnet wird

Der Überschuss, nicht die Bruttomiete. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten (§ 21, § 9 EStG). Abzuziehen sind insbesondere die Gebäudeabschreibung nach § 7 Absatz 4 EStG, die Schuldzinsen der Finanzierung, Erhaltungsaufwendungen, nicht auf den Mieter umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Versicherungen und Verwaltungskosten.

Das ist der Grund, warum die Nachzahlung häufig deutlich unter der Erwartung liegt. In den ersten Jahren nach einer fremdfinanzierten Anschaffung ergibt sich sogar oft ein Verlust. Genau daraus entsteht allerdings auch die verbreitete Fehlannahme, es sei ohnehin nichts zu erklären gewesen. Erklärungspflichtig ist der Vorgang unabhängig vom Ergebnis. Ein steuerlicher Verlust entbindet nicht von der Erklärung, er kann sie im Gegenteil lohnend machen.

Warum die Selbstanzeige nur vollständig wirkt

Weil das Gesetz es so anordnet. Nach § 371 Absatz 1 AO tritt Straffreiheit nur ein, wenn zu allen Steuerstraftaten einer Steuerart in vollem Umfang unrichtige Angaben berichtigt werden, mindestens aber zu allen Steuerstraftaten dieser Steuerart innerhalb der letzten zehn Kalenderjahre. Eine Teilselbstanzeige genügt nicht. Was eine wirksame Berichtigung insgesamt verlangt, beschreibt der Überblick zur Selbstanzeige beim Finanzamt.

Der häufigste Fehler in der Praxis folgt daraus unmittelbar: Es wird das eine Objekt nachgemeldet, von dem der Mandant annimmt, es sei aufgefallen. Die übrigen Objekte, das ausländische Ferienhaus, die untervermietete Einliegerwohnung oder Kapitalerträge derselben Steuerart bleiben außen vor. Damit ist die Erklärung unvollständig und die Straffreiheit für den gesamten Zeitraum verloren. Die Erklärung liegt dann aber bereits bei der Behörde.

Hinzu kommen die Sperrgründe des § 371 Absatz 2 AO. Straffreiheit tritt unter anderem nicht ein, wenn eine Prüfungsanordnung bekanntgegeben wurde, wenn die Einleitung eines Straf- oder Bußgeldverfahrens mitgeteilt wurde, wenn ein Amtsträger zur Prüfung erschienen ist oder wenn die Tat bereits entdeckt war und der Täter das wusste oder damit rechnen musste. Wie weit eine entdeckte Tat die Sperre auf andere Jahre trägt, behandelt der Beitrag zur Reichweite der Tatentdeckung. Diese Gründe wirken jeweils nur in ihrem persönlichen, sachlichen und zeitlichen Umfang.

Was es kostet

Neben der Steuer fallen Hinterziehungszinsen an, und ab einer bestimmten Höhe ein Geldbetrag. Die Zinsen nach § 235 AO betragen 0,5 Prozent für jeden vollen Monat, also 6 Prozent pro Jahr (§ 238 Absatz 1 AO). Über zehn Jahre ist das ein erheblicher Posten, der in der ersten Überschlagsrechnung regelmäßig fehlt.

Ab einer verkürzten Steuer von mehr als 25.000 Euro je Tat entfällt die automatische Straffreiheit (§ 371 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 AO). Von einer Verfolgung wird dann nur abgesehen, wenn neben Steuer und Zinsen ein gestaffelter Zuschlag nach § 398a AO gezahlt wird, der mit dem Hinterziehungsbetrag von zehn auf zwanzig Prozent steigt. Wie dieser Auffangweg im Einzelnen abläuft und wo seine Grenzen liegen, behandelt der Beitrag zur misslungenen Selbstanzeige nach § 371 AO. Bei privaten Vermietungseinkünften wird die Schwelle je Veranlagungszeitraum eher selten erreicht, bei mehreren Objekten ist sie aber nicht ausgeschlossen.

Die richtige Reihenfolge

Erst die Bestandsaufnahme, dann die Berechnung, dann die Erklärung. In dieser Reihenfolge arbeiten wir:

1. Alle Objekte erfassen, auch die im Ausland, auch die zeitweise oder teilweise vermieteten.
2. Alle offenen Jahre bestimmen, getrennt nach Festsetzungs- und Verfolgungsverjährung.
3. Die übrigen Einkünfte derselben Steuerart einbeziehen, weil die Vollständigkeit sich nicht auf die Vermietung beschränkt.
4. Die Werbungskosten je Objekt und Jahr belegen und den Überschuss ermitteln.
5. Prüfen, ob ein Sperrgrund vorliegt und wie weit er reicht.
6. Den Verkaufsfall mitdenken: Bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum gilt bei vermieteten Objekten nicht.
7. Erst danach die Erklärung formulieren und einreichen.

Aus Verteidigersicht ist Schritt 1 der, an dem die meisten Selbstanzeigen später scheitern. Nicht weil etwas verschwiegen werden sollte, sondern weil niemand danach gefragt hat.

Häufige Fragen

Was passiert, wenn ich Mieteinnahmen nicht angegeben habe?

Wurden sie vorsätzlich verschwiegen, liegt eine Steuerhinterziehung nach § 370 AO vor. War es leichtfertig, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit nach § 378 AO. Solange die Tat nicht entdeckt ist, führt die vollständige Selbstanzeige nach § 371 AO zurück in die Straffreiheit.

Wie viele Jahre muss ich nacherklären?

Mindestens die letzten zehn Kalenderjahre, soweit in ihnen Steuerstraftaten derselben Steuerart liegen (§ 371 Absatz 1 Satz 2 AO). Steuerlich ist die zehnjährige Festsetzungsfrist maßgeblich, die wegen der Anlaufhemmung nach § 170 Absatz 2 AO faktisch weiter zurückreichen kann.

Kann ich Kosten gegenrechnen?

Ja. Steuerpflichtig ist der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 21, § 9 EStG). Abschreibung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand und Verwaltungskosten mindern die Bemessungsgrundlage.

Meldet die Vermietungsplattform meine Wohnung an das Finanzamt?

Ja. Seit 2023 melden Plattformbetreiber ihre Anbieter nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz an das Bundeszentralamt für Steuern. Die Bagatellgrenze von unter 30 Verkäufen und höchstens 2.000 Euro gilt für den Verkauf von Waren, nicht für die Vermietung.

Reicht es, nur die Wohnung nachzumelden, um die es geht?

Nein. Eine unvollständige Selbstanzeige führt nicht zur Straffreiheit. Erfasst sein müssen alle Steuerstraftaten derselben Steuerart im maßgeblichen Zeitraum, nicht nur das einzelne Objekt.

Ihr nächster Schritt

Lassen Sie die Gesamtlage über alle Objekte und Jahre prüfen, bevor Sie etwas an das Finanzamt schicken. Diese Bestandsaufnahme ist der Schritt, der über die Wirksamkeit entscheidet, und sie ist in einem ersten Gespräch zu leisten. Eine einmal eingereichte unvollständige Erklärung lässt sich nicht zurückholen. Rufen Sie uns unter 089 273 740 110 an oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Mehr zu unserer Arbeit auf der Kompetenzseite zur Selbstanzeige.

Ihr Experte für Fragen zum Thema:

Maximilian Krämer LL.M.

Rechtsanwalt, Partner, Fachanwalt für Steuerrecht, Zertifizierter Berater im Steuerstrafrecht, Strafverteidiger

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